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Q 582: Un commerçant loue un local commercial pour une durée déterminée. Peut-il refuser de quitter les lieux lorsqu’à l’expiration de la durée du bail le propriétaire refuse de lui payer le pas de porte? Peut-il prétendre exercer le droit de pratiquer son commerce, sachant qu’il ne dispose pas du droit de céder le bail à un tiers?
R: Le locataire n’a pas le droit d’occuper le local, une fois la durée du bail arrivée à échéance. Toutefois, si le pas de porte lui a été cédé par le propriétaire, ou s’il lui revient en vertu de la loi, alors il a le droit d’exiger une indemnisation.
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Q 583: J’ai loué un local commercial et payé à son propriétaire une somme d’argent au titre du pas de porte. J’ai également engagé d’importantes dépenses en vue d’établir un réseau d’alimentation du courant électrique, de carreler le sol, et en vue d’autres travaux de rénovation, mais aussi, en vue d’obtenir l’autorisation d’exercer. Au terme de dix ans, les héritiers du propriétaire m’ont sommé de quitter les lieux. Y suis-je obligé? Dans ce cas, ai-je le droit d’exiger une indemnisation à mesure des travaux effectués? Puis-je exiger une indemnité au titre du pas de porte, à hauteur de la valeur effective du local?
R: Ce sont les lois en vigueur dans un pays qui déterminent le droit du bailleur et du commerçant locataire, en ce qui concerne le renouvellement du bail, le congé signifié à l’autre partie et les dépenses engagées. A défaut, c’est le contrat de bail qui détermine ces conditions. Quant au pas de porte, s’il est transféré au locataire ou s’il revient à ce dernier, en vertu des dispositions légales ou des principes légaux, alors il s’agit d’un droit exigible à hauteur de la valeur effective du local.
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Q 584: Un immeuble est loué à une société, sans que son propriétaire n’en exige de pas de porte. Doit-il s’en acquitter auprès de la société locataire à l’échéance du bail? S’il vend l’immeuble à cette dernière, doit-il en déduire l’équivalent du pas de porte?
R: Tant que le pas de porte n’appartient pas au locataire en vertu d’un droit attribué par un contrat de vente ou de cession, par une clause contractuelle, ou par la loi en vigueur, alors ce dernier ne dispose pas du droit d’exiger au propriétaire son rachat, et ne peut le déduire du prix de vente de l’immeuble.
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Q 585: Mon père a acheté plusieurs boutiques commerciales pour trois de ses enfants, enregistrant leur titre de propriété, conformément aux dispositions légales en vigueur. Il a continué, toutefois, à disposer de ses boutiques, y exerçant une activité commerciale. Le pas de porte lui appartenait-il, ce qui lui permet d’être, par la suite, réparti entre la totalité de ses héritiers, ou revient-il de droit aux trois enfants propriétaires des lieux?
R: Le pas de prote est un accessoire de la propriété du local et revient à son propriétaire; tant qu’il n’est pas transféré au locataire de ce local, et tant que ce transfert n’est pas établi, alors les héritiers de ce dernier (ici, le père) ne peuvent prétendre y avoir droit.
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Q 586: Lorsque le locataire quitte le local commercial, la restitution, par le propriétaire du pas de porte perçu dès l’entrée dans les locaux est-elle calculée en fonction du montant payé par le locataire, ou l’est-elle en fonction de la valeur actuelle du local?
R: Si le locataire dispose du pas de porte, alors il est en droit de réclamer la restitution de ce dernier à sa valeur actuelle, au moment de la restitution du local. Par contre, si le montant payé au propriétaire est un dépôt restituable, à l’échéance du terme de la location, alors il ne peut en réclamer davantage.
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Q 587: J’ai loué un local commercial sans payer de pas de porte au propriétaire, car cela n’était pas en usage dans notre ville. Aujourd’hui, le bailleur est décédé et le local est la propriété de l’un de ses fils, qui me demande de quitter les lieux. Or, j’ai effectué des travaux permettant l’alimentation électrique, l’installation du réseau téléphonique, ainsi que d’autres travaux d’entretien. J’ai également des créances envers les gens. Dois-je quitter les lieux sans rien réclamer? Dans le cas contraire, que puis-je exiger?
R: Une fois le terme échu, vous n’avez pas le droit de disposer du local. Vous devez le restituer à son propriétaire. Toutefois, le droit qu’a ce dernier d’exiger sa restitution est régi par les lois en vigueur et les dispositions contractuelles. De plus, vous ne pouvez réclamer de pas de porte, dès lors, qu’au moment de la conclusion du contrat de bail, les usages en cours dans votre ville ne prévoyaient pas de tels droits, excepté s’il existe une loi votée par le parlement et approuvée par le conseil constitutionnel, vous octroyant un tel droit. Quant aux installations faites à votre charge, elles vous appartiennent, excepté lorsque l’usage ou la loi en vigueur considère qu’il s’agit d’un accessoire du local.
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Q 588: Un local est loué pour une durée de vingt années consécutives, en vue d’un usage professionnel. Le locataire a-t-il le droit, au cours de cette période, ou à son terme, de céder le pas de porte à un autre locataire, sur autorisation du tribunal, moyennant le paiement des taxes y afférentes, et dans le respect des dispositions légales?Lorsqu’une telle cession du pas de porte est faite dans le respect des dispositions légales en vigueur, le bailleur peut-il, lorsqu’il n’y consent pis, demander au locataire de quitter les lieux?
R: Des lors que le pas de porte est transféré au locataire, en vertu d’une loi en vigueur ou d’une convention, ou lorsque le tribunal autorise cela, le locataire dispose du droit de le céder à un tiers et de lui louer le local. En tout état de cause, le consentement du bailleur est nécessaire, et les actes accomplis par le locataire y sont conditionnés. Lorsque le locataire cède ce droit en dépit de l’opposition du bailleur, alors ce dernier dispose du droit d’exiger la restitution du local.
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Q 589: En vertu d’un concordat, la personne dont j’hérite m’a cédé l’ensemble des biens, droits et parts qu’elle possède dans un hôtel ainsi que de ses meubles. Une telle cession englobe-t-elle le pas de porte de cet hôtel?
R: Si elle dispose du pas de porte et si la cession porte sur la totalité des droits portant sur cet hôtel, sans en excepter aucun, alors le pas de porte est inclus.
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Q 590: Un bail est conclu à la condition que le locataire quitte les lieux sur la simple demande du bailleur. Au bout d’un certain temps, ce dernier demande la restitution du local et le locataire exige en contrepartie le paiement de la valeur du pas de porte. Celui-ci est-il exigible?
R: Si l’usage du pays reconnaît la cession du pas de porte par la simple location du local, ou encore lorsque le bail est ultérieur à la promulgation de la loi en vigueur stipulant que le pas de porte appartient au locataire, il incombe au bailleur d’en payer le prix, lors de la résiliation du bail.
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Q 591: J’ai cédé le pas de porte à mon locataire en contrepartie d’une somme d’argent payée par le moyen d’un chèque que je n’ai pu encaisser en raison de l’absence de provision. À ce jour, je n’ai rien perçu au titre du prix du pas de porte, mais le locataire prétend en être désormais le titulaire. Sa prétention est-elle valide, ou, au contraire, peut-on considérer la cession comme nulle, en raison du non-paiement du prix?
R: La seule absence de provision sur le compte du tireur qui a acheté le pas de porte n’entraîne pas nullité du contrat, lorsqu’il a été conclu selon les règles en vigueur. Le pas de porte appartient désormais au locataire et le bailleur dispose du droit d’exiger l’encaissement du montant du chèque.
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