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Q 440: Sur un terrain don’t nous ignorions le propriétaire, nous avons construit des maisons habitables. Avons-nous le droit de les vendre (c’est-à-dire, de vendre les immeubles bâtis sur ce terrain), avec le consentement de l’acheteur, lorsque ce dernier sait que le propriétaire est inconnu et que le vendeur n’est le propriétaire que du bâti?
R: Lorsque la construction faite sur une terre, don’t le propriétaire est inconnu, est autorisée par le juge (religieux), alors il n’y a pas d’inconvénient à construire et à vendre le bâti sans le terrain, tour en informant l’acheteur de la situation, si ce dernier l’ignore.
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Q 441: L’acheteur de ma maison m’a paye une partie du prix au moyen d’un chèque que la banque n’a pu encaisser, par manque de provision. Si l’on considère l’évolution du taux d’inflation, les frais afférents aux différentes étapes de la poursuite judiciaire, et le temps que prendra la condamnation au paiement du montant dû, a-t-on le droit d’exiger davantage que le simple montant du chèque? A-t-on le droit d’exiger le dédommagement des pertes subies de ce fait?
R: Le vendeur n’a pas le droit d’exiger davantage que le prix de vente du bien. Mais, s’il subit un préjudice du fait du retard dans le paiement imputable à l’acheteur, qui, par ce retard, entend profiter de la dévaluation de l’argent don’t il est redevable, alors, en vertu du principe de précaution, il est possible de transiger avec ce dernier afin de déterminer le montant du dédommagement à percevoir.
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Q 442: Le vendeur d’un appartement est supposé me céder ce dernier au terme d’un délai. Nous avons consenti, lors de la conclusion du contrat, à accepter une possible augmentation du prix du bien dans la limite de 15% du prix. Le vendeur a décidé, par la suite, de manière unilatérale, d’augmenter le prix de 31%, et a soumis la cession de l’appartement, à la condition du paiement de cette dernière augmentation. A-t-il le droit d’agir ainsi?
R: Si la valeur du bien n’est pas définitivement déterminée lors de la conclusion du contrat, et lorsque cela est reporté au jour de la cession du bien, alors la vente est nulle, et le vendeur peut suspendre la vente à de telles conditions. Il ne suffit pas que les cocontractants consentent à déterminer le prix ultérieurement pour que le contrat de vente soit valide.
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Q 443: J’ai acheté le cinquième des parts d’une usine de matières plastiques, moyennant un montant don’t j’ai payé le quart en espèces, et les trois quarts à l’aide de trois chèques. Il reste que l’usine, l’argent et les chèques sont demeurés aux mains du vendeur. Peut-on considérer que la vente s’est légalement effectuée ? Ai-je le droit d’exiger ma part de bénéfice?
R: la validité de la vente d’un bien ne suppose pas nécessairement la cession matérielle du bien vendu, non plus que l’encaissement effectif de la totalité du prix. Dans ce cas, lorsque le cinquième des parts de l’usine est achetée à son propriétaire légal, ou à son mandataire (ou tuteur), en vertu d’un contrat valide, alors vous en êtes le propriétaire, et les droits résultant de cette propriété vous reviennent. Vous avez droit à votre part des bénéfices.
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Q 444: Une personne a vendu son jardin en viager, exigeant en contrepartie, d’en jouir pour le restant de sa vie. Une telle vente est-elle valide?
R: Il n’y a pas d’inconvénient à vendre la propriété d’un bien en conservant l’usufruit pour une durée déterminée, si la nue propriété à une valeur reconnue par la loi et l’usage, et si la jouissance en est possible, Mais, l’on ne peut se réserver l’usufruit de ce bien pour une période indéterminée. Lorsque le caractère indéterminé de la durée de cette jouissance ne permet pas d’en connaître la valeur et le prix, comme cela est le cas du présent exemple, alors la vente est nulle, car elle est considérée comme aléatoire.
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Q 445: Si la vente est conclue à la condition du paiement de pénalités de retard, en cas d’accord sur la date de cession de la chose, le vendent est-il tenu de payer ces pénalités?
R: Cette condition est licite et le vendeur se doit de payer ces pénalités en cas de retard, et l’acheteur est en droit de les réclamer.
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Q 446: Lorsque le vendeur d’une boutique a conservé la propriété du sol et le droit de construire du bâti aux étages supérieurs, l’acheteur a-t-il un droit sur ce sol, sachant que la vente n’aurait pu avoir lien sans la condition précitée?
R: L’acheteur n’a pas de droit sur le sol, si ce dernier est exclu du contrat de vente.
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Q 447: Une personne a acheté une maison don’t la construction n’est pas achevée au moment de la conclusion du contrat. Le vendeur s’y voit octroyer le droit de réclamer une contrepartie pécuniaire additionnelle au moment où il prévoit d’enregistrer le transfert de propriété. An moment de ce dernier acte, il exige une somme d’argent. Est-il fondé à la réclamer? L’acheteur doit-il s’en acquitter?
R: Le vendeur se doit de céder le bien à l’acheteur et de l’enregistrer au nom de ce dernier, afin de s’acquitter des obligations prévues par le contrat de vente. Il n’a pas le droit d’exiger de contrepartie additionnelle; excepté lorsqu’à la demande de l’acheteur, il accomplit un acte qui est habituellement rémunéré, et lorsque cet acte n’est pas prévu dans le contrat initial.
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Q 448: Un terrain est vendu à un prix donné. La totalité du prix est payé au vendeur. II a été convenu que l’acheteur s’acquitte d’une somme d’argent en contrepartie de l’enregistrement du transfert de propriété par le vendeur. Cet accord est conclu en vertu d’un contrat chirographaire. Or, au moment où cet acte doit être accompli, le vendeur exige une somme supérieure à celle stipulée dans le contrat. En a-t-il le droit?
R: Le vendeur doit respecter les engagements prévus par le contrat, lorsque ce dernier est valide. Il ne peut par conséquent, exiger de l’acheteur une somme supérieure.
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Q 449: Lorsque le contrat stipule que l’acheteur qui se rétracte perd le droit de réclamer son acompte, et que le vendeur qui se rétracte se doit, non seulement de restituer l’acompte perçu, mais aussi de s’acquitter d’un montant donné au titre des dommages, la rétractation est-elle possible? Les dommages stipulés par le contrat sont-ils licites?
R: Il ne s’agit pas de la contrepartie du droit de résilier le contrat ou de se rétracter. Il s’agit simplement d’un dédommagement de la non-exécution, par l’un des contractants, de ses obligations. Cette condition n’a aucun effet si elle est simplement mentionnée et enregistrée sur le titre de vente, même si le document est signé des deux parties. Il est nécessaire qu’elle figure au sein même du contrat. C’est à cette condition qu’elle est valide et que l’on y est tenu. La contrepartie de la non-exécution peut, ainsi, être perçue.
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